“现在的(de)房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发(fā)资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其(qí)实银行的(de)信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来(lái)源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本(běn)市(shì)场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们(men)会特(tè)别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具(jù)体一点(diǎn)，就是(shì)它的(de)净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业内(nèi)最低的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也(yě)是(shì)业内最低(dī)的(de)；这些都是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国(guó)央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得上(shàng)完全(quán)健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的(de)资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其(qí)配置的(de)一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的(de)33％左右(yòu)水准提(tí)高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购(gòu)入(rù)地块也(yě)实(shí)现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它(tā)本身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和(hé)二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地产(chǎn)行业的(de)复苏速度并没有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好(hǎo)地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负(fù)债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报(bào)灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一定关系(xì)。2020年(nián)以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的(de)持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极(jí)，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系等(děng)18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的(de)家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对(duì)看好，因(yīn)为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年(nián)内表现的(de)统计(jì)，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是(shì)来(lái)自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的(de)基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需(xū)要强调的是，中(zh耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系ōng)欧的两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品，首季(jì)其(qí)同时重仓的(de)房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一时的(d耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系e)家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增(zēng)加(jiā)了(le)持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越被机(jī)构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是(shì)该(gāi)公司(sī)能在业内(nèi)做到(dào)到(dào)期之(zhī)后提(tí)价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系