近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只_D是什么意思，_3是什么意思公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者_D是什么意思，_3是什么意思(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了20_D是什么意思，_3是什么意思22年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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