饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，刚结婚是不是会天天做>对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当刚结婚是不是会天天做(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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