近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yí士官生是什么意思，大学士官生是什么ng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分士官生是什么意思，大学士官生是什么配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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