万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁大(dà)型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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