万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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