近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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