导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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