饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一(yī)个(gè)话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jī书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么ng)纪(书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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