5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(y世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多è)在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多)较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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