导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(g随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么ōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tí随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么ng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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