万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人rong>的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？