文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，431mm是多少厘米 431mm是多少米德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)431mm是多少厘米 431mm是多少米防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预431mm是多少厘米 431mm是多少米售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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