近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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