5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(z吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢hōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢)动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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