文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地八哥鸟寿命是多少年(dì)商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房八哥鸟寿命是多少年地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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