饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗自行(xíng)决定(dìng涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(é涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗r)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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