饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōn初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法g)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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