导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为关一下月亮是什么意思(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市关一下月亮是什么意思(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，关一下月亮是什么意思加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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