饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思p>

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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