近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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