饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关(guān)于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)一个立一个羽念什么字宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(一个立一个羽念什么字shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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