文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhè网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊ng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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