文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gò我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词u)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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