饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jimerry什么意思 merry是彩虹社的吗āo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(merry什么意思 merry是彩虹社的吗yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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