导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(niá130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元n)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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