导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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