万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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