文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jī1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算n)账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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