导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xi子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思ǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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