文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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