近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒa4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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