饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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