5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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