近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qi一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽áng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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