万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，381的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程5名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(gu81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程ān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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