文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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