导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音ng>中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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