5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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