导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhà蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的n)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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