OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lì自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算n)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人介自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租(zū)和(hé)换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心。”

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