OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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