文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗rong>2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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