OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(sh穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼ēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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