导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā紫菜是不是海鲜)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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