文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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