“现在的房地产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年(nián)的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到(dào)了(le)最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了(le)一个(gè)很明显的分化，无(wú)论是在(zài)销售，还是融(róng)资(zī)等各(gè)个方(fāng)面都非(fēi)常(cháng)明显。现在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资本(běn)市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大(dà)多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视(shì)企业的(de)成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的(de)；这(zhè)些(xiē)都是我(wǒ)们看重的(de)一(yī)家房企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的(de)国(guó)央(yāng)企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企(qǐ)进(jìn)行(xíng)举例(lì)，它(tā)从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连(lián)续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会(huì)来了(le)，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了(le)快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元(yuán)，且其(qí)中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一(yī)方面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张(zhāng)的(de)民营(yíng)企业的(de)影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来(lái)的(de)两(liǎng)年(nián)市场没(méi)有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国(guó)海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央(yāng)企确(què)实会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭(háng)州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现(xiàn)出(chū)较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系(xì)密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘开工不(bù)足(zú)导(dǎo)致上游(yóu)不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越(yuè)来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说(shuō)明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)3日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思0％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的(de)两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家(jiā)居十大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只公募。有(yǒu)意思(sī)的是(shì)，他(tā)似(shì)乎(hū)对于定(dìng)制家居类(lèi)标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一(yī)家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上市，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到(dào)期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该(gāi)公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比较好的(de)服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思