文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhò主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别ng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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