万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一寸多少厘米公分 一寸是几个手指一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质一寸多少厘米公分 一寸是几个手指押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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