导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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